Riskhantering - Sm�genbryggan AB

Tillbaks till om bolaget

	Koncentration och renodling Att koncentrera ett fastighetsbestånd till ett litet geografiskt område kan potentiellt öka risken på grund av minskad diversifiering. Bolaget har en mycket hög grad av såväl renodling till typ av fastighet som geografisk koncentration. Den högre risken med att samtliga fastigheter är belägna på Smögenbryggan och området kring Smögenbryggans Parkering uppvägs av att allt blir enklare och roligare att administrera och underhålla. Det skapar också en ökad närvaro vilket bland annat ger fler affärsmöjligheter och lägre vakanser.

	Vakanser En förändring i bolagets uthyrningsgrad påverkar intäkterna och slår hårt mot resultat. Det är inte helt ovanligt att fastighetsbolag anser sig behöva en vakansgrad om ett par tre procent för att kunna möta sina kunders förändrade behov. Vi arbetar strategiskt med uthyrningsarbetet och vakansgraden är - och har sedan lång tid tillbaka varit - obefintlig. Verksamhetsområdet är fortfarande mycket säsongsfokuserat och lågsäsongen kan effektivt användas för omdispositioner. Långa avtalstider bidrar till en nära kontakt med våra kunder som medför att önskemål angående till exempel utökade lokalbehov kan mötas i god tid.

	Kontraktslängd Allt annat lika är en lång genomsnittlig avtalstid en nackdel för bolaget vid stigande marknadshyror och en fördel vid sjunkande. Historiskt har hyresutvecklingen varit väldigt stabil i takt med att Smögenbryggan de senaste tio åren blivit allt mer attraktiv som handelsplats. För att stärka Smögenbryggan som varumärke är det dock prioriterat att skapa trygghet såväl för våra kunder som för öns besökare genom hög kontinuitet. För att skapa trygghet, underlätta drift och underhåll samt administration tecknas vanligtvis således kontrakt med långa avtalstider, i synnerhet vid större upplåtelser.

	Drift och underhåll Drift och underhåll är en stor kostnadspost och förändringar påverkar därmed resultatet relativt snabbt. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket ger god driftekonomi över tiden. Vi arbetar målmedvetet med styrning och uppföljning av kostnader på varje enskild fastighet vilket torde minska risken för oförutsedda kostnader. En hög grundnivå på underhållet ser trevligt ut, ökar värdet på fastigheterna och förstärker upplevelsen vilket ligger i linje med vår filosofi. Det medför också en indirekt extra buffert i händelse av skakigare tider.

	Värdeförändringar Förändringar av fastigheternas värde utgör både en risk och en möjlighet. En stor del av öns äldre kommersiella fastighetsbestånd har mycket låg omsättningshastighet och har vanligtvis gått i arv. Många har kanske bara sålts externt någon gång eller två sedan de byggdes vid förra sekelskiftet och då till relativt låga direktavkastningskrav. Fastigheter med låg vakansrisk, exempelvis butikslokaler i attraktiva lägen, utgör en stor del av bolagets fastighetsbestånd. Positiva värdeförändringar erhålls i första hand genom att försöka göra helheten bättre.

	Finansiella risker Bolagets verksamhet finansieras, förutom av egna medel, även av upplåning och som en följd av detta är bolaget exponerat för ränte-, finansierings- och kreditrisker. Bolaget har en stabil finansiell ställning som ger handlingskraft för framtiden. Mot bakgrund av den osäkerhet som råder i vår omvärld är bolaget väl positionerat med starka kassaflöden och en låg belåning mot kreditinstitut i förhållande till tillgångarnas verkliga värde. 12 april 2016 hade bolaget högsta kreditvärdighet (AAA) hos Soliditet och lägsta riskklass (5) hos UC.

	Omsättningsbaserade hyror Tillämpas ej.